Berlijners stemden voor een radicale oplossing voor de stijgende huren. Een jaar later wachten ze nog steeds

Vandaag een jaar geleden stemden de Berlijners in een historisch referendum dat een van Europa’s meest radicale oplossingen voor stijgende huren voorstelde.

Op de vraag of ze de inbeslagname van onroerend goed van zogenaamde megagrootgrondbezitters steunden, schreeuwden de kiezers in de Duitse hoofdstad een volmondig “ja”.

Het referendum ging met 59% naar 41%.

Maar een jaar later en ondanks een sterk democratisch mandaat, zijn er weinig tekenen dat de overwinning van het referendum concrete resultaten zal opleveren.

Huisvestingscrisis in Berlijn

Terwijl een openbaar referendum over de onteigening van grote delen van particuliere appartementen een unieke oplossing zou zijn, vormt de huisvestingscrisis in Berlijn een gemeenschappelijke uitdaging voor steden.

De huizenprijzen zijn wereldwijd in het snelste tempo in 40 jaar gestegen, terwijl een recente studie van 200 steden over de hele wereld heeft vastgesteld dat 90% van hen onbetaalbaar is om in te wonen.

Zelfs in deze pijnlijk dure context is de huisvestingscrisis in Berlijn bijzonder acuut.

“De huren zijn hier veel sneller gestegen dan elders”, vertelde Wibke Werner, directeur van de Berlijnse Huurdersbond (BMV), aan Euronews.

“Natuurlijk, in vergelijking met andere grote steden, is Berlijn misschien op een meer betaalbaar niveau begonnen, maar we hebben hier ook bijzonder lage inkomens.”

In de afgelopen jaren heeft Berlijn consequent enkele van de snelst stijgende huizenprijzen ter wereld geregistreerd.

Hoewel nog steeds relatief laag in vergelijking met andere Europese steden zoals Londen of Parijs, zijn de huren in Berlijn verdubbeld van 2009 tot 2019 en zijn ze blijven stijgen.

Met ongeveer 85% van de Berlijners die hun appartementen huren, voelt bijna de hele stad de krapte van een woningmarkt die steeds meer wordt gedomineerd door speculatie.

En voor degenen die de huur kunnen betalen, betekent de verstikkend krappe huurmarkt dat het bijna onmogelijk is om appartementen te vinden, ongeacht de prijs. Leegstaande appartementen en kamers in gedeelde flats worden kort na plaatsing overspoeld met honderden sollicitaties.

“Het is dramatisch”, zei Werner. “Studenten die naar Berlijn verhuizen, hebben vaak maanden nodig voordat ze een kamer of appartement kunnen vinden. Dat betekent rondspringen op banken, in hostels logeren of van korte termijn onderhuur naar onderhuur springen.”

“Aan de andere kant, wanneer jonge gezinnen een of twee kinderen hebben en niet meer in hun appartement passen, kan het extreem moeilijk zijn om een ​​grotere plaats te vinden. En als ze iets kunnen vinden, is het vaak zo duur dat ze gewoon in hun oude appartement blijven”, vervolgde ze.

Een radicale reactie

Een voelbaar gevoel van wanhoop onder Berlijnse huurders zorgde voor een reactie die de krantenkoppen trok: een referendum om de appartementen van particuliere verhuurders met meer dan 3.000 eenheden te onteigenen en op te nemen in de sociale woningvoorraad van de stad.

Het referendum, opgesteld door de onteigenende Deutsche Wohnen-campagne – genoemd naar de grootste zakelijke verhuurder van de stad – roept op tot het socialiseren van meer dan 240.000 appartementen.

Terwijl de verpletterende huisvestingskosten van Berlijn een altijd aanwezig onderwerp zijn in zowel het nieuws als de conversatie, verraste het referendum dat met zo’n grote marge werd aangenomen, velen.

“Ik denk de [ruling coalition] ligt hier op glad ijs. We hebben meer stemmen gekregen dan de hele coalitie bij elkaar”, vertelde Chris Koth, een organisator bij Expropriate Deutsche Wohnen, aan Euronews.

“Ik denk dat ze weten dat als ze geen magische oplossing voor het huisvestingsprobleem bedenken, ze in de problemen komen.”

De campagne, die bijna 50.000 stemmen meer kreeg dan het gezamenlijke totaal van de regerende SPD, Groenen en Linkse Partij, heeft de regering ervan beschuldigd te traag te zijn met de uitvoering van het referendum.

Voor veel huisvestingsactivisten is de frustratie geworteld in het mislukken van eerdere pogingen om de huisvestingskosten van Berlijn te beteugelen. Een huurplafond werd controversieel beschouwd als ongrondwettelijk door het federale constitutionele hof en vernietigde het in 2021. Veel huurders werden gedwongen om de besparingen die ze hadden verdiend terug te betalen aan verhuurders terwijl het huurplafond van kracht was.

Recente pogingen van de Berlijnse regering om verhuurders van bedrijven ertoe aan te zetten vrijwillig de huren te verlagen, zijn ook mislukt. Het onteigenen van zogenaamde mega-verhuurders wordt door velen gezien als een wanhopige laatste poging om speculatie te verminderen, huisvesting als een publiek goed te verankeren en de huisvestingskosten beheersbaar te houden.

Voor Werner zou het onteigenen van huisvesting in bedrijfseigendom slechts een deel zijn van een bredere oplossing voor de huisvestingscrisis in Berlijn.

“Ik geef toe dat het socialiseren van woningen de woningvoorraad van de stad niet zal vergroten. Onteigening levert geen nieuwe woningen op. Je moet ook bouwen, en niet de op winst gerichte constructie die we doorgaans zien, “zei ze.

Een stukje van de behuizingspuzzel

Ongeveer 90.000 van de 1,9 miljoen appartementen in Berlijn zijn aangewezen als sociale woningbouw. De sociale woningvoorraad is de afgelopen jaren afgenomen, aangezien de meeste sociale woningen in de stad een obligatielening van 30 jaar hebben voordat ze de particuliere markt betreden.

Jarenlang zijn er meer appartementen uit openbare handen gevallen dan er nieuwe sociale huurwoningen zijn gerealiseerd. Hoewel het stadsbestuur zich heeft gecommitteerd om 5.000 nieuwe sociale woningen per jaar te bouwen, zijn er tot nu toe geen aanvragen voor de bouw van sociale woningen ingediend in 2022.

Berlijn staat ook drastisch achter plannen om in de komende 10 jaar in het algemeen 200.000 woningen te bouwen.

Degenen die minder enthousiast zijn over het onteigenen van bestaande woningen, beweren vaak dat het vergroten van het aanbod van woningen – of het nu gesubsidieerd of particulier is – de prijzen zal helpen drukken. Hoe dan ook, er wordt weinig gebouwd.

“Veel politici hebben betoogd dat we gewoon moeten bouwen, bouwen, bouwen om meer woningen te produceren en het probleem op te lossen. Maar dit negeerde het feit dat bouwen echt vrij duur is, zelfs vóór de crisis met inflatie en de oorlog in Oekraïne, dus het is niet zo eenvoudig om gewoon zoveel te bouwen,’ zei Koth.

Kraamtactieken of due diligence?

Kort nadat het referendum vorig jaar was geslaagd, vertelde een organisator van Expropriate Deutsche Wohnen aan Euronews dat de campagne nu “de druk moest opvoeren” om ervoor te zorgen dat de verkiezingsresultaten werden gehandhaafd. Dit blijkt een minstens even hevige strijd als het referendum halen.

Aangezien de burgemeester van Berlijn, Franziska Giffey van de SPD, zich vóór de verkiezingen duidelijk uitsprak tegen onteigening, verwachtten de organisatoren van de campagne niet dat de implementatie van het referendum – dat technisch niet bindend is – een wandeling in het park zou zijn.

In maart heeft de stad een 13-koppige “deskundigencommissie” opgericht die in de loop van een jaar de wettigheid moet beoordelen van het wetsontwerp dat door de campagne wordt voorgesteld. Koth en andere activisten zien dit als tegenstanders binnen de overheid die tijd kopen.

“Natuurlijk waren we tegen de commissie. Omdat het een manier is voor de Berlijnse Senaat, of in ieder geval de Sociaal-Democraten en de Groene Partij, om het referendum uit te stellen, zodat ze het niet hoeven te doen,” vertelde Koth aan Euronews.

De drie regeringspartijen en onteigenende Deutsche Wohnen stelden elk drie leden op voor de commissie, samen met een door de senaat gekozen hoofd. De SPD die leden selecteerde die publiekelijk de onteigening hadden bekritiseerd, was waarschijnlijk niet geruststellend voor de campagne, maar de rest van de experts lijken het initiatief grotendeels te steunen.

“Ik denk dat dit over het algemeen normale politieke processen zijn. ik weet [members of the campaign] zijn gefrustreerd omdat ze dit zien als een manier om pauzes in te lassen, maar zo zie ik het niet helemaal. Het is een uiterst complexe kwestie, en het moet echt waterdicht zijn, gezien de eerdere nederlagen bij het constitutionele hof”, aldus Werner.

Activisten vinden hun weg terug

Terwijl de commissie begint aan haar jarenlange zoektocht om een ​​rapport te publiceren over de levensvatbaarheid van de voorgestelde onteigeningswet, heeft de campagne een versnelling hoger moeten schakelen.

“We zitten een beetje in een fase waarin we onszelf weer terugvinden. We hebben geen groot, praktisch ding zoals voorheen, waar we handtekeningen verzamelden en iedereen mee kon doen,’ zei Koth.

De levendige campagne van het initiatief was goed zichtbaar en bracht het electoraat onder stroom. Hoewel ze zich gedeeltelijk hebben teruggetrokken uit de publieke belangstelling om druk uit te oefenen op leden van het stadsbestuur, zijn ze ook van plan om hun organisatorische netwerk te gebruiken om campagnes voor het organiseren van huurders te lanceren die onafhankelijk zijn van de drang naar onteigening.

Het onder druk zetten van de regeringscoalitie is een andere kwestie. De focus is grotendeels gelegd op de basis van de drie partijen, met enkele positieve resultaten in het grootboek van de campagne.

Deze zomer stemde het lokale jaarlijkse congres van de SPD voor het houden van het referendum, wat betekent dat Giffey rechtstreeks tegen haar partij zou zijn als Giffey het negeerde.

De Linkse Partij, de enige partij in de coalitie die het initiatief tijdens de verkiezingen openlijk steunt, kan ook in een moeilijke positie worden gebracht, afhankelijk van wat de commissie beslist. Er was een diep intern debat over de vraag of de partij zich zelfs maar bij de coalitie moest aansluiten zonder een duidelijke belofte van partners om het referendum uit te voeren.

Uiteindelijk sloot de Linkse Partij zich aan, met een toezegging van de leiders om de coalitie te verlaten als het streven naar onteigening mislukt.

“Als het referendum voorgoed wordt afgebroken, zal de partij een enorm intern probleem hebben als ze de coalitie niet verlaat”, zei Koth.

Toch hadden ze waarschijnlijk een sterkere hand om te spelen tijdens de eerste coalitiebesprekingen dan een paar jaar na het regeren. En niet alleen de linkerzijde sloot zich aan bij de coalitie, maar ze gaven ook het ministerie van huisvesting, dat ze in de vorige coalitie hadden, af aan de SPD.

In de hoop geen Plan B nodig te hebben

Tot dusver is slechts één van de maandelijkse vergaderingen van de commissie openbaar geweest. Het kan behoorlijk moeilijk zijn om te lezen wat u kunt verwachten.

“Ik denk dat ik daar waarschijnlijk wat optimistischer over ben dan een paar andere mensen in onze campagne. Ik verwacht dat de meerderheid van de commissie zal zeggen ja, het is ingewikkeld, maar het is mogelijk. Het zal een soort grijstint zijn,’ speculeerde Koth.

Werner heeft redelijk vergelijkbare verwachtingen.

“Ik denk dat het met de huidige politieke constellatie in de regering heel moeilijk zal zijn om het referendum volledig uit te voeren. Ik denk dat het waarschijnlijk zal neerkomen op een vorm van compromis, en dan is de vraag of het initiatief die compromissen kan slikken, “zei ze.

Wat er ook gebeurt, Werner ziet het referendum als een belangrijke bijdrage aan de Berlijnse woningbouwpolitiek.

“Het referendum bracht belangrijke impulsen tot leven. Onderwerpen als huur, betaalbaarheid, huisvesting als existentieel recht, dat zijn zaken die nu in de bredere samenleving worden besproken en als vitale onderwerpen worden gezien”, aldus Werner.

‘Je kunt niet om deze dingen heen. En ik denk dat dat nu al een groot succes is. En oplossingen voor deze problemen moeten, wat er ook gebeurt, worden nagestreefd.”

Hoewel het succes van het referendum wereldwijd de aandacht trok voor Berlijns radicale, innovatieve aanpak van de huisvestingscrisis, zou een louter symbolische overwinning waarschijnlijk zeer onbevredigend zijn voor de miljoenen Berlijners die worstelen met exploderende huren. Vooral gezien het ijzige tempo waarin nieuwe sociale woningen worden gebouwd en de crisis in de kosten van levensonderhoud die al lang bestaande problemen alleen maar verergeren.

Als de commissie het referendum verplettert, of het wordt gedood tijdens de uitvoering ervan, heeft het initiatief weinig mogelijkheden voor formeel verhaal. Een daarvan zou zijn om nog een referendum uit te vaardigen, dit keer juridisch bindend (waarvoor een volledig opgestelde wetgeving moet worden geschreven voordat het referendumproces wordt gestart, iets waarvan Koth beweert dat de campagne voor het eerst niet over de middelen beschikte).

“Ik zou niet willen zeggen dat het Plan B is. Want eigenlijk hebben alle kiezers al gezegd: ‘ja, dit moeten we doen’. En dat is een krachtig iets’, zei hij.

Met 59% van de Berlijnse kiezers die het referendum steunen, is er veel inherente druk op lokale politici om te presteren. Maar de langdurige politieke strijd die op het referendum volgde, en die zeker zal doorgaan, ongeacht wat de commissie beslist, laat zien hoe gecompliceerd en ongevoelig democratie kan zijn.

Euronews nam contact op met het Berlijnse Ministerie van Stedelijke Ontwikkeling, Bouw en Huisvesting om commentaar te geven op dit artikel, maar het had nog niet gereageerd op het moment van publicatie.