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Deutsche in Kroatien: Immobilien als Geldanlage

Ein Häuschen am Meer – diesen Traum erfüllen sich immer mehr Deutsche an der kroatischen Adriaküste. Manche bauen oder kaufen zum Eigenbedarf, für den Sommerurlaub. Andere vermieten an Touristen.

Jens und seine Familie haben sich einen Traum erfüllt: ein tolles Haus mit Swimmingpool und Meerblick auf der kroatischen Halbinsel Istrien. Angefangen hat alles vor ein paar Jahren, als die Familie aus Baden-Württemberg zum ersten Mal zum Urlaub nach Kroatien kam. Die Deutschen waren auf Anhieb begeistert von Istrien, der „Toskana Kroatiens“ – und suchten nach einer Ferienunterkunft. Aber es war nicht einfach für sie, ein schönes großes Haus für eine größere Familie zu mieten. Nicht einfach und nicht billig.

Darum rechneten Jens und seine Familie alles durch und entschieden, dass es günstiger sei, ein Haus zu kaufen. Doch dann stellte sich heraus, dass auch das gar nicht so einfach war, denn etwas Passendes war nicht zu finden. Darum lag die Idee, selber zu bauen, bald nahe. „Es ging einfacher als gedacht“, erzählt der 53-jährige Jens mit Blick zurück. Das Baumaterial liege zwar preislich etwa auf deutschem Niveau, aber die Arbeitskosten seien deutlich günstiger. So konnten die Deutschen ihr Haus schon im vergangenen Jahr fertigstellen. In diesem Jahr werden sie schon erste zahlende Touristen aufnehmen.

Jens und seine Familie haben sich einen Traum erfüllt: ein tolles Haus mit Swimmingpool und Meerblick auf der kroatischen Halbinsel Istrien. Angefangen hat alles vor ein paar Jahren, als die Familie aus Baden-Württemberg zum ersten Mal zum Urlaub nach Kroatien kam. Die Deutschen waren auf Anhieb begeistert von Istrien, der „Toskana Kroatiens“ – und suchten nach einer Ferienunterkunft. Aber es war nicht einfach für sie, ein schönes großes Haus für eine größere Familie zu mieten. Nicht einfach und nicht billig.

Aus den Mieteinnahmen werden sie den Kredit für das Haus abbezahlen, den sie von einer deutschen Bank erhalten haben. Für das Modell „Bauen statt Mieten“ hat sich auch der 55-jährige Oliver aus Bayern entschieden. Auch er hat zunächst mit der Familie mehrere Urlaube in Kroatien verbracht. „Es war eher ein Zufall“, berichtet er. „Wir sind von Italien aus weiter nach Istrien gefahren und haben schöne Städte, klares Wasser und saubere Strände gesehen. Das hat mich gleich überzeugt.“ Danach habe die Familie noch einige Jahre immer wieder Urlaub in Istrien gemacht, bis auch sie auf die Idee kam, ein Haus zu kaufen.

Die meisten ausländischen Käufer sind Deutsche

Auch Oliver hat, wie Jens und seine Angehörigen, nichts Passendes gefunden. Doch dann entdeckte er vor ein paar Jahren ein schönes und großes Grundstück. Obwohl er zunächst eigentlich nur etwas für den Eigenbedarf haben wollte, entschied er sich dann für dieses Grundstück mit unverbaubarem Blick aufs Meer und plante dort ein großes Wohnhaus. Neben seiner eigenen geräumigen Wohnung gibt es in dem Haus noch drei weitere Apartments, die er vermietet. Um die Baukosten zu finanzieren, gründete Oliver eine Firma in Kroatien, die inzwischen mit seinem deutschen Unternehmen zusammenarbeitet.

Das Vermieten lohnt sich, bestätigt er. Aber: „Ohne Pool zu vermieten, ist inzwischen relativ schwierig in Kroatien, weil das Angebot sehr groß ist.“ Und tatsächlich, fast an jeder Ecke wird gegenwärtig neu und meist luxuriös gebaut, fast immer mit Swimmingpool – trotz rasant steigender Baukosten. „Ein Pool ist mittlerweile eine Voraussetzung, wenn man höhere Einnahmen erzielen will“, sagt Oliver.

Jens und Oliver sind nur zwei von Tausenden Deutschen, die mittlerweile Immobilien in Kroatien besitzen – Tendenz steigend. Nach den Daten, die das kroatische Finanzamt kürzlich veröffentlicht hat, wurden im Jahr 2021 insgesamt 9514 Immobilien an Ausländer verkauft – das waren 50 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Die meisten Käufer sind Deutsche, danach folgen Österreicher und Slowenen. Bei den deutschen Käufern ist der Zuwachs mit 70 Prozent binnen eines Jahres sogar noch größer als im Durchschnitt.

Viele Wohnungen sind für den Eigenbedarf und werden als Ferienwohnungen genutzt. Daneben wird aber auch immer mehr als Geldanlage gebaut. Vermietung ist in Kroatien ein lukratives Geschäft. Der Tourismus blüht, die Mietpreise steigen, und als Vermieter wird man relativ günstig besteuert. Auch die Immobiliensteuer auf Ferienhäuser und -wohnungen ist eher symbolisch.

Das bekannte Makler-Motto „Lage, Lage, Lage“ gilt auch für die ausländischen Käufer der Immobilien in Kroatien. Daher kaufen sie am liebsten an der Küste – in dieser Region sind mehr als ein Viertel der Käufer keine Kroaten. Dies gilt vor allem für die Gebiete, die aus Deutschland oder Österreich gut mit dem Auto erreichbar sind, also Istrien (40 Prozent) und die nördliche Küste um die Hafenstadt Rijeka (30 Prozent).

Die steigende Nachfrage aus dem Ausland wirkt sich natürlich auch auf die Immobilien-Preise in Kroatien aus: Sie sind an der Küste im letzten Jahr im Vergleich zum Vorjahr um 11,7 Prozent gestiegen. Für Einheimische, die in diesen Gebieten eine Wohn-Immobilie benötigen, stellt dies mittlerweile ein immer größeres Problem dar.

Oliver und Jens, die nicht gekauft, sondern gebaut haben, gehören immer noch zu einer Minderheit. Die meisten Deutschen lassen sich nicht auf dieses Abenteuer ein, sondern kaufen fertige Wohnungen oder Häuser. Hatte er keine Bedenken, im Ausland zu bauen? Oliver schüttelt den Kopf. Nein, sagt er, er habe sich zunächst gut orientiert und informiert. Zum Beispiel habe er Vertrauen zu einem kroatischen Bauunternehmen gefasst, nachdem er einige seiner bisherigen Bauten bestaunt hatte.

„Wenn ich sehe, was sie hier an handwerklicher Qualität bieten – das hat mich schon sehr überrascht. Klar gab es schon gewisse Bedenken wegen der Sprache, den Verträgen und allgemein, wie es hier so läuft“, so Oliver. Kroatien gelte schließlich als eines der korruptesten Länder der EU. Auf dem Korruptionswahrnehmungsindex der Nichtregierungsorganisation Transparency International belegt Kroatien Rang 63 von 180 untersuchten Ländern, weit hinter Deutschland, das auf Platz 10 liegt. Doch Oliver ist nicht mit Korruption in Berührung gekommen: „Nein“, sagt er, „das gab es hier überhaupt nicht.“

Nun besitzt der Deutsche also eine Immobile in Kroatien und macht seit Jahren Ferien in dem EU-Land. Spricht er inzwischen auch Kroatisch? „Nicht so gut“, gibt Oliver zu und ergänzt: „Das Problem ist, dass hier fast jeder mit dir Deutsch oder Englisch spricht. Bei den Jüngeren ist Englisch verbreiteter, aber bei den Älteren, von denen offensichtlich viele irgendwann mal in Deutschland oder Österreich gearbeitet haben, kommt man oft gut mit Deutsch weiter.“

Häuser im fast fertig gestellten Rohbau mit großen Fenstern an einer kleinen Straße, auf der ein roter Traktor vorüber fährt.
Neue Wohnhäuser und ein Haus, das gerade im Bau ist
Ein Haus in Novigrad in Kroatien mit einem roten Schild auf dem steht: For Sale

Jens und seine Familie haben sich einen Traum erfüllt: ein tolles Haus mit Swimmingpool und Meerblick auf der kroatischen Halbinsel Istrien. Angefangen hat alles vor ein paar Jahren, als die Familie aus Baden-Württemberg zum ersten Mal zum Urlaub nach Kroatien kam. Die Deutschen waren auf Anhieb begeistert von Istrien, der „Toskana Kroatiens“ – und suchten nach einer Ferienunterkunft. Aber es war nicht einfach für sie, ein schönes großes Haus für eine größere Familie zu mieten. Nicht einfach und nicht billig.

Darum rechneten Jens und seine Familie alles durch und entschieden, dass es günstiger sei, ein Haus zu kaufen. Doch dann stellte sich heraus, dass auch das gar nicht so einfach war, denn etwas Passendes war nicht zu finden. Darum lag die Idee, selber zu bauen, bald nahe. „Es ging einfacher als gedacht“, erzählt der 53-jährige Jens mit Blick zurück. Das Baumaterial liege zwar preislich etwa auf deutschem Niveau, aber die Arbeitskosten seien deutlich günstiger. So konnten die Deutschen ihr Haus schon im vergangenen Jahr fertigstellen. In diesem Jahr werden sie schon erste zahlende Touristen aufnehmen.

Die meisten ausländischen Käufer sind Deutsche

Aus den Mieteinnahmen werden sie den Kredit für das Haus abbezahlen, den sie von einer deutschen Bank erhalten haben. Für das Modell „Bauen statt Mieten“ hat sich auch der 55-jährige Oliver aus Bayern entschieden. Auch er hat zunächst mit der Familie mehrere Urlaube in Kroatien verbracht. „Es war eher ein Zufall“, berichtet er. „Wir sind von Italien aus weiter nach Istrien gefahren und haben schöne Städte, klares Wasser und saubere Strände gesehen. Das hat mich gleich überzeugt.“ Danach habe die Familie noch einige Jahre immer wieder Urlaub in Istrien gemacht, bis auch sie auf die Idee kam, ein Haus zu kaufen.

Auch Oliver hat, wie Jens und seine Angehörigen, nichts Passendes gefunden. Doch dann entdeckte er vor ein paar Jahren ein schönes und großes Grundstück. Obwohl er zunächst eigentlich nur etwas für den Eigenbedarf haben wollte, entschied er sich dann für dieses Grundstück mit unverbaubarem Blick aufs Meer und plante dort ein großes Wohnhaus. Neben seiner eigenen geräumigen Wohnung gibt es in dem Haus noch drei weitere Apartments, die er vermietet. Um die Baukosten zu finanzieren, gründete Oliver eine Firma in Kroatien, die inzwischen mit seinem deutschen Unternehmen zusammenarbeitet.

Das Vermieten lohnt sich, bestätigt er. Aber: „Ohne Pool zu vermieten, ist inzwischen relativ schwierig in Kroatien, weil das Angebot sehr groß ist.“ Und tatsächlich, fast an jeder Ecke wird gegenwärtig neu und meist luxuriös gebaut, fast immer mit Swimmingpool – trotz rasant steigender Baukosten. „Ein Pool ist mittlerweile eine Voraussetzung, wenn man höhere Einnahmen erzielen will“, sagt Oliver.

Jens und Oliver sind nur zwei von Tausenden Deutschen, die mittlerweile Immobilien in Kroatien besitzen – Tendenz steigend. Nach den Daten, die das kroatische Finanzamt kürzlich veröffentlicht hat, wurden im Jahr 2021 insgesamt 9514 Immobilien an Ausländer verkauft – das waren 50 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Die meisten Käufer sind Deutsche, danach folgen Österreicher und Slowenen. Bei den deutschen Käufern ist der Zuwachs mit 70 Prozent binnen eines Jahres sogar noch größer als im Durchschnitt.

„Korruption gab es hier nicht“

Viele Wohnungen sind für den Eigenbedarf und werden als Ferienwohnungen genutzt. Daneben wird aber auch immer mehr als Geldanlage gebaut. Vermietung ist in Kroatien ein lukratives Geschäft. Der Tourismus blüht, die Mietpreise steigen, und als Vermieter wird man relativ günstig besteuert. Auch die Immobiliensteuer auf Ferienhäuser und -wohnungen ist eher symbolisch.

Das bekannte Makler-Motto „Lage, Lage, Lage“ gilt auch für die ausländischen Käufer der Immobilien in Kroatien. Daher kaufen sie am liebsten an der Küste – in dieser Region sind mehr als ein Viertel der Käufer keine Kroaten. Dies gilt vor allem für die Gebiete, die aus Deutschland oder Österreich gut mit dem Auto erreichbar sind, also Istrien (40 Prozent) und die nördliche Küste um die Hafenstadt Rijeka (30 Prozent).

Die steigende Nachfrage aus dem Ausland wirkt sich natürlich auch auf die Immobilien-Preise in Kroatien aus: Sie sind an der Küste im letzten Jahr im Vergleich zum Vorjahr um 11,7 Prozent gestiegen. Für Einheimische, die in diesen Gebieten eine Wohn-Immobilie benötigen, stellt dies mittlerweile ein immer größeres Problem dar.

Oliver und Jens, die nicht gekauft, sondern gebaut haben, gehören immer noch zu einer Minderheit. Die meisten Deutschen lassen sich nicht auf dieses Abenteuer ein, sondern kaufen fertige Wohnungen oder Häuser. Hatte er keine Bedenken, im Ausland zu bauen? Oliver schüttelt den Kopf. Nein, sagt er, er habe sich zunächst gut orientiert und informiert. Zum Beispiel habe er Vertrauen zu einem kroatischen Bauunternehmen gefasst, nachdem er einige seiner bisherigen Bauten bestaunt hatte.

„Wenn ich sehe, was sie hier an handwerklicher Qualität bieten – das hat mich schon sehr überrascht. Klar gab es schon gewisse Bedenken wegen der Sprache, den Verträgen und allgemein, wie es hier so läuft“, so Oliver. Kroatien gelte schließlich als eines der korruptesten Länder der EU. Auf dem Korruptionswahrnehmungsindex der Nichtregierungsorganisation Transparency International belegt Kroatien Rang 63 von 180 untersuchten Ländern, weit hinter Deutschland, das auf Platz 10 liegt. Doch Oliver ist nicht mit Korruption in Berührung gekommen: „Nein“, sagt er, „das gab es hier überhaupt nicht.“

Nun besitzt der Deutsche also eine Immobile in Kroatien und macht seit Jahren Ferien in dem EU-Land. Spricht er inzwischen auch Kroatisch? „Nicht so gut“, gibt Oliver zu und ergänzt: „Das Problem ist, dass hier fast jeder mit dir Deutsch oder Englisch spricht. Bei den Jüngeren ist Englisch verbreiteter, aber bei den Älteren, von denen offensichtlich viele irgendwann mal in Deutschland oder Österreich gearbeitet haben, kommt man oft gut mit Deutsch weiter.“

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